ענף האירוח בניו יורק ספג מכה קשה כשנחסמו הגבולות והמשרדים התרוקנו. חדרים שהיו שמורים חודשים מראש נותרו חשוכים, מטבחים נדמו, ושכונות שלמות איבדו את הדופק של הערב. ההתאוששות שבאה אחר כך אינה אחידה, אך היא ניתנת למדידה, וחשובה לכל מי שעוקב אחר האופן שבו ערים גדולות בונות מחדש את כלכלת המבקרים אחרי עצירה גלובלית. הכתבה הזו משרטטת את מסלול ההתאוששות של ענף האירוח בניו יורק בלי ז׳רגון: מה השתפר, מה עדיין לוחץ, ולמה הון בינלאומי ממשיך לעקוב אחרי העיר.
ממסדרונות שקטים לדלפקי קבלה שוקקים
שיעורי התפוסה עלו מספרות חד־ספרתיות בחודשים הקשים ביותר לרמות שמאפשרות שוב צוותים מלאים ושיפוצים. נסיעות עסקים באמצע השבוע עדיין חלשות יותר מאשר ב־2019, אך הביקוש לבילוי בסופי השבוע מילא ואף יותר את הפער אצל נכסים רבים. מפעילים מדווחים שמחיר חדר ממוצע ליום לעיתים קרובות גבוה מהרמות שלפני המשבר, כי האורחים מזמינים שהיות קצרות יותר במחירים גבוהים יותר. המעבר מתגמל מלונות שהשקיעו מוקדם בסינון אוויר, כניסה ללא מגע וחלון ביטול גמיש.
רשתות אחדות פתחו מחדש קומות שסגרו זמנית והכשירו צוותים למודלי שירות היברידיים. האורחים מבחינים באזורים ציבוריים נקיים יותר ובצ׳ק־אין דיגיטלי מהיר, שינויים שהחלו כאמצעי בטיחות זמניים ונשארו כי הם חוסכים בעלויות. מנהלי הכנסות ממשיכים לעקוב אחרי נתוני טיסות שבועיים ומכירות כרטיסים לברודווי כאינדיקטורים מוקדמים לגל ההזמנות הבא.
תיירים מחו״ל מחזירים ביקוש טרי
הגעות מאירופה, מאסיה ומאמריקה הלטינית התאוששו כשנתיבי הטיסה הארוכים חזרו לפעול ועיבוד הוויזות הדביק את הפער. חוזק מטבעות וחגים שנדחו הפכו את ניו יורק ליעד עדיפות למשפחות ולמטיילים יחידים כאחד. מספרי הנוסעים בשדות התעופה מתקרבים לשיאים קודמים, ומלונות ליד טרמינלים גדולים תופסים לילות נוספים כשעיכובי טיסות מצטברים. מארגני טיולים מדווחים שמסלולי קבוצות כוללים שוב שהיות של כמה לילות, ולא רק טיולי יום מערים סמוכות.
גופים כלכליים גלובליים כמו הבנק העולמי עוקבים אחרי הכנסות מתיירות כאינדיקטור מוקדם לבריאות מגזר השירותים. ההכנסות האלה מזינות משכורות מקומיות וגביית מסים עירונית, ויוצרות מעגל חיובי להשקעות נוספות באירוח. תנודות בשערי מטבע עדיין משפיעות: דולר חזק עלול לצנן חלק משווקי הכניסה, ודולר חלש יותר מאיץ אותם.
שולחנות במסעדות שוב תפוסים, אבל עם פחות ידיים
חדרי האוכל ששרדו את הסגרים מתמודדים עכשיו עם לחץ אחר: מציאת מספיק טבחים, מלצרים ושוטפי כלים. עובדים מנוסים רבים עזבו את העיר או עברו לענפים אחרים, והכשרת עובדים חדשים אורכת זמן רב יותר. תפריטים התקצרו, שעות הפעילות הותאמו, ומקומות שירות מלא חלקם עברו למודל דלפק כדי להתאים לכוח האדם הזמין. האורחים מקבלים את השינויים כשאיכות האוכל נשמרת וההמתנה לשולחן נשארת סבירה.
מסעדות שכונתיות ברובעים החיצוניים התאוששו מהר יותר ממסעדות יוקרה במידטאון, כי הן נשענות יותר על תושבים מקומיים ופחות על קהל כנסים. פלטפורמות משלוחים שאיימו פעם על מכירות במקום הפכו לשותפות קבועות למטבחים רבים. מפעילים שבבעלותם הנכס נהנים מעלויות קבועות נמוכות יותר ומגמישות גבוהה יותר מאלה הכפופים לחוזי שכירות יקרים שנחתמו שנים קודם.
מלונות קטנים מושכים תשומת לב של הון
משקיעים גילו מחדש מלונות עצמאיים ומלונות שירות מוגבל שיכולים להסתגל במהירות לביקוש לבילוי. הנכסים האלה נסחרים לרוב במחירי כניסה נמוכים יותר מנכסי כנסים גדולים, ויכולים להניב תזרימי מזומנים חזקים יותר כשהתפוסה מתייצבת. הדפוס דומה לעניין במניות מסחריות נבחרות; רבים מהקרנות שבודקות גם את מגדלי המשרדים היוקרתיים בניו יורק שכדאי לעקוב אחריהם בוחנות גם הזדמנויות אירוח שמשרתות את אותו קהל מבקרים אמיד.
מחקר ייעודי על השקעה במלונות בוטיק בניו יורק מראה שנכסים מונחי עיצוב עם פחות מ־150 חדרים ממשיכים להציג צמיחה חזקה יותר במחירים לעומת עמיתים גדולים. שיפוצים שמוסיפים ישיבה בחוץ או ממירים אולמות אירועים לחדרי ישיבות גמישים מושכים גם תיירים וגם קבוצות עבודה היברידיות. הון שרדף פעם רק נכסים עם דגל מותג כותב עכשיו צ׳קים לעצמאיים במיקום טוב עם מפעילים מוכחים.
תנאי המימון מעצבים את תוכניות ההתרחבות
עלויות המימון עלו אחרי שהבנק הפדרלי של ארה״ב התאים את הריביות כדי לקרר אינפלציה. הוצאות ריבית גבוהות מאריכות את תקופות ההחזר לבנייה חדשה ולשיפוצים מקיפים. מלווים דורשים כריות הון עצמי גדולות יותר והוכחות חזקות יותר להזמנות מראש לפני שהם מתחייבים. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים שנראו אטרקטיביים ב־2021 ממתינים עכשיו לאותות ריבית ברורים יותר, או מחפשים שותפים למיזם משותף עם מאזנים עמוקים יותר.
קרנות חוצות גבולות ממשיכות להקצות הון לאירוח בניו יורק, כי העיר נמנית עם שווקי המלונאות הנזילים ביותר בעולם. הן משוות תשואות מקומיות לנתונים שמתפרסמים בפרסומי קרן המטבע הבינלאומית ומתאימות חשיפה כשתחזיות הצמיחה הגלובליות משתנות. מימון גישור והון מועדף ממלאים חלק מהפער שהותירו הלוואות בנקאיות מסורתיות, אם כי בריביות גבוהות יותר.
העדפות חדשות של מטיילים אחרי הבידוד
אורחים שבילו חודשים בבית מעדיפים עכשיו מרחב, איכות אוויר וגישה לחוץ על פני לובי מפואר בלבד. סוויטות שהייה ממושכת עם מטבחון מושכות עובדים מרחוק שמשלבים עסקים ובילוי. משפחות מזמינות יותר חדרים מחוברים, ומטיילים יחידים מחפשים נכסים עם פינות עבודה שקטות בלי מתקני כנסים מלאים. תוכניות נאמנות שפעם תגמלו רק תדירות מדגישות עכשיו הטבות חווייתיות כמו כניסה מוקדמת למוזיאונים או ארוחות פרטיות.
פרוטוקולי בריאות נשארים גלויים בלי לשלוט בשהייה. האורחים מעריכים תקשורת ברורה על סטנדרטי ניקיון ואת האפשרות לוותר על שירות יומי. נכסים שמתעלמים מהציפיות האלה מאבדים עסקים חוזרים גם כשהמחירים נראים אטרקטיביים. אותו הלך רוח של מטיילים משפיע גם על שווקי מגורים סמוכים; הביקוש לדיור גמיש ליד מוקדי אירוח תומך בניתוח של השקעה בדיור רב־משפחתי במנהטן דרך עדשת מוקד.
סיכונים שעלולים להאט את ההתקדמות
האטה גלובלית חדשה או הגבלות נסיעה מחודשות יפגעו קודם כל בנפחי הבילוי. מחסור בכוח אדם עלול לדחוף אינפלציית שכר גבוהה מספיק כדי למחוק רווחי שוליים ממחירים גבוהים יותר. עלייה בפרמיות ביטוח לנכסים חופיים מוסיפה עלות קבועה נוספת שמפעילים קטנים מתקשים לספוג. אירועי אקלים שסוגרים שדות תעופה או מציפים קווי רכבת תחתית יוצרים ביטולים לטווח קצר ואי־ודאות ביטוחית לטווח ארוך.
שינויי מדיניות ברמת העיר או המדינה, כולל שינויים בכללי השכרה לטווח קצר או במסי תפוסה של מלונות, יכולים לשנות את הדינמיקה התחרותית בן לילה. מפעילים שעוקבים אחרי תחזיות התיירות של ה־OECD מקבלים אזהרה מוקדמת על נקודות חולשה בביקוש בשווקי המקור. פיזור תמהיל האורחים בין פלחי שוק מקומיים ובינלאומיים נשאר ההגנה המעשית ביותר.
איפה למצוא הקשר שוק אמין
מי שמחפש סיקור רחב יותר של נוף הנדל״ן בעיר יכול לעיין בארכיון ניו יורק לניתוחים קשורים. שאלות מעשיות על תהליכים או מונחים נענות בשאלות נפוצות. מודיעין שוק מקומי מתעדכן באופן שוטף בעמוד פלטפורמת Foundation, וכלל הכלים נמצא בFoundation New York. יחד, המשאבים האלה עוזרים גם למי שאינו מומחה למקם מגמות אירוח בתוך התמונה הרחבה של התאוששות עירונית.
סיפור ההתאוששות של ענף האירוח בניו יורק עדיין נכתב חדר אחר חדר ושולחן אחר שולחן. ההתקדמות אמיתית, האתגרים מוחשיים, וההון ממשיך להצביע ברגליים. Foundation עוקב אחרי התנועות האלה כדי שקוראים בכל מקום יוכלו להבין איך אחת הערים המתוירות בעולם בונה מחדש את קבלת הפנים שלה.
ערך נצחי. מורשת לנצח.
