מגדלי אורחים ריקים ברחבי חמשת הרובעים הפכו לילות שקטים לתפריט חי של אפשרויות לשימוש מחדש. משקיעים שמחפשים הזדמנויות להסבת מלונות בניו יורק מתייחסים היום ללוביים דהויים כחומר גלם לדירות, מגורים ומוצרים היברידיים של עבודה ומגורים, ולא כחדרים זמניים. Foundation עוקבת אחר הנכסים האלה כי אותה מחסור שפעם שירת את התיירות משרת עכשיו תפוסה קבועה בשוק שחסר בו דיור.
מלונות שקטים אחרי שפל התיירות
תפוסה שעמדה בעבר בממוצע מעל 85 אחוז ירדה אצל נכסים רבים ברמת הביניים אחרי 2020, ובמסדרונות מסוימים לא חזרה במלואה. בעלים שנושאים שירות חוב גבוה ניצבים בפני לחץ למכור או להמציא מחדש. הסבה יכולה לאפס את זרם ההכנסות ממחירים ללילה לשכירות חודשית או למכירת דירות, לעיתים קרובות בתשואות מיוצבות גבוהות יותר. הון גלובלי עדיין מקיף את ניו יורק כי העיר נשארת יעד מקלט בטוח גם כשהתיירות נחלשת. אפשר לעיין בדפוסי נזילות רחבים יותר בפרסומים העדכניים של קרן המטבע הבינלאומית שעוקבים אחר זרימות נדל״ן חוצות גבולות.
מותגים רכים בלי תוכניות נאמנות חזקות מראים את הירידות החדות ביותר. נכסי דגל ליד תחבורה ציבורית שומרים על ערך שיורי, אך המבנה הפיזי שלהם מתאים לעיתים קרובות לקומות מגורים יותר מאשר לשהיות קצרות אינסופיות. החישוב מתחיל במספר החדרים מול פוטנציאל התשואה הדירתית; מלון של 200 מפתחות עשוי להניב 120 עד 160 יחידות דיור אחרי ארגון מחדש של מסדרונות והוספת מטבחים. מומחי Foundation New York מציינים שמי שזז מוקדם והבטיח אתרים ב-2022 וב-2023 כבר מחזיק ברווחים על הנייר, כשביקוש הדיור חזר להתבסס.
תקנות עירוניות שפותחות שינוי במספר היחידות
שכבות ייעוד ותקנות נפח קובעות אם מלון יכול להשיל את השימוש הזמני ולזכות בצפיפות מגורים. מבנים רבים במידטאון יושבים באזורים שמאפשרים מגורים כזכות, ברגע שביטול היתר המלון המיוחד. מחלקת הבנייה דורשת שדרוגי בטיחות חיים, עמידה באור ואוויר, ולעיתים תעודת תפוסה חדשה. הצעדים האלה עולים זמן והון, אך מסירים את אי-הוודאות של תפעול מלון מתמשך. בדיקות מול מסגרת הבנת המחסור בשוק ניו יורק מסבירות למה היצע מגורים נוסף נספג במהירות.
פנים מוגנים כמונומנט מוסיפים שכבה נוספת. מונומנטים פנימיים יכולים לשמר לוביים מעוטרים תוך שהם מאפשרים לקומות שמעל להפוך לדירות. תהליך ועדת שימור המונומנטים מאריך את לוח הזמנים אך מגן על הערך. הקלות מס במסגרת תוכניות שמתגמלות יחידות ברות-השגה או שיפוצי אנרגיה משפרות עוד את התחזית הכלכלית. משקיעים בינלאומיים משלבים לעיתים ייעוץ מקומי עם ההנחיות בשאלות נפוצות כדי למפות את אישורי הרצף בלי הפתעות.
הערכת תשואות על שטח שהוסב
גילוי המחיר מתחיל בעלות רכישה למפתח קיים, ואז עובר למכירה צפויה או לשכירות למ״ר מוגמר. תקציב הסבה טיפוסי מוסיף 400 עד 700 דולר למ״ר למטבחים, חדרי רחצה ושדרוגי מערכות. עלויות רכות לאדריכלות, משפטים והוצאות נשיאה יכולות לדחוף את הסך קרוב ל-1,000 דולר למ״ר באזורים מובילים. מחירי יציאה תומכים כיום בשיעורי תשואה פנימיים לא ממונפים באמצע העשרות אחוזים, כשמהירות המכירות נשמרת. הערות מימון דיור של הבנק העולמי מדגישות למה ערים גלובליות צפופות ממשיכות לתגמל שדרוגים כאלה.
טבלאות רגישות בודקות ספיגה איטית יותר או אינפלציית בנייה גבוהה יותר. מלווים מבצעים חיתום ל-55 עד 65 אחוז יחס הלוואה לעלות אצל יזמים מוכחים, ומשאירים להון העצמי לכסות את היתרה וכל חריגה. קבוצות הון זרות בוחנות לעיתים קרובות את המסלול המתואר במימון נדל״ן בניו יורק כמשקיע זר לפני שהן מתחייבות לשכבות מזנין או הון מועדף. Foundation מחזיקה תבניות מודל שמבודדות את פרמיית ההסבה מול פיתוח רב-משפחתי טהור, כדי שמקבלי החלטות יוכלו להשוות תפוחים לתפוחים.
מוקדים שמושכים תושבים שמחפשים כתובת מרכזית
מידטאון המערבי במנהטן והרובע הפיננסי מכילים ריכוזים של מלונות מנוצלים חלקית במרחק הליכה ממוקדי רכבת תחתית ומליבות תעסוקה. דאונטאון ברוקלין ושולי ויליאמסבורג מציעים צפיפות דומה במחירי כניסה מעט נמוכים יותר. בכיסים האלה כבר יש רשימות המתנה לדירות משופצות, מה שמאשר שמיקום עדיין גובר על מותג כשהמוצר הוא דיור קבוע. ניתוח השוואתי של מגדלי משרדים יוקרתיים בניו יורק שכדאי לעקוב אחריהם חושף שמלונות יושבים לעיתים קרובות באותם בלוקים, ויוצרים סינרגיות מעורבות ברגע שקומות מגורים עולות לאוויר.
מסחר בקומת הקרקע נשאר משתנה. לוביים שהוסבו יכולים לארח דיירים של מכולת או כושר שמשרתים גם תושבים וגם שכנים, ומעלים את ביצועי הנכס הכוללים. פנויות ברמת הרחוב במסדרונות מלונות מסוימים כבר התחילו להתהדק כשתנועת הרגלים של תושבים חוזרת. נתונים של ה-OECD על שימושי קרקע עירוניים מחזקים שפורמטים מעורבים של מגורים ומסחר מציגים ביצועים טובים יותר מלינה טהורה במחזורי התאוששות.
שילוב חוב בכיר עם שכבות מזנין
מלווים מסורתיים של מלונות מממנים לעיתים נדירות הסבות למגורים, ולכן יזמים מרכיבים מבני הון חדשים. הלוואות בנייה בכירות מבנקים אזוריים מכסות 50 עד 60 אחוז מהעלות, בעוד קרנות אשראי פרטי מספקות חלקי בכיר מורחב או מזנין בקופונים גבוהים יותר. הון מועדף ממשרדי משפחה ממלא פערים שיוריים ולעיתים מקבל מבני פרומוט הקשורים למהירות המכירה. הבנק להסדרי סליקה בינלאומיים עוקב אחר צמיחת האשראי הפרטי והשפעתו על מינוף נדל״ן מסחרי, ומציע הקשר שימושי לגודל הסיכון.
גידור ריבית נשאר חיוני. מתקנים בריבית משתנה שולטים בשלב הבנייה, ולכן תקרות או החלפות נועלות את עלויות הנשיאה. סגירת מבנה מלא דורשת בדרך כלל 90 עד 120 ימי בדיקת נאותות ומשא ומתן על תנאי. צוותים שכבר מחזיקים קשרים דרך פלטפורמת Foundation New York מקצרים את לוח הזמנים הזה בהצגת חבילות חיתום שנבדקו מראש. גידור מטבע להון שאינו בדולרים מייצב עוד את התשואות כששותפים מוגבלים מחו״ל מצטרפים.
הפתעות בנייה מאחורי קומות האורחים
הריסת ערימות חדרי רחצה והכנסת עמודי אינסטלציה חושפות לעיתים קרובות אסבסט, צבע עופרת או מוזרויות מבניות שהשרטוטים המקוריים משמיטים. חדרי מכונות שתוכננו לדודים של מלון כמעט אף פעם לא מתאימים לפרופילי עומס מגורים, ומאלצים החלפת מערכות מלאה. החלפת חלונות לתקני אנרגיה ופרטיות אקוסטית יכולה להוסיף חודשים. קבלנים ראשיים מנוסים מתמחרים רזרבות של 10 עד 15 אחוז בדיוק בשביל הגילויים האלה. תיאום עם מכבי האש לאזורי ספרינקלרים חדשים ונתיבי מילוט הוא פריט קריטי נוסף בנתיב.
הסבות בשלבים מאפשרות הכנסה חלקית במהלך הבנייה. קומות הרחוקות מהלובי מוסבות ראשונות, בעוד תפעול מלון שיורי ממשיך בקומות התחתונות אם התפוסה מאפשרת. הגישה ההיברידית משפרת תזרים מזומנים אך מסבכת לוגיסטיקה וביטוח. יזמים שמתקצבים לוחות זמנים ריאליים ומשתפים התקדמות דרך ארכיון ניו יורק של מקרי בוחן נוטים לשמור על אמון המלווים כשמופיעות הפתעות.
מגמות נזילות שמשפיעות על פעילות ההצעות
שינויים במדיניות מוניטרית משנים את עלות המינוף ולכן את מספר המתמודדים במכרזים. מסלולי הריבית האחרונים שפרסם הפדרל ריזרב האמריקאי כבר דחסו שיעורי היוון על מוצר מגורים שהושלם, והעלו ערכים שיוריים להסבות שעדיין בתהליך. כשהנזילות מתרחבת, יותר קבוצות זרות ומקומיות נכנסות למכירות פומביות; כשהיא מתכווצת, קונים ממושמעים עם אבקה יבשה מבטיחים מחירי כניסה טובים יותר. Foundation ממפה את המחזורים האלה ברציפות כדי שלקוחות יתזמנו רכישות במקום לרדוף אחרי שיאים.
מכירות בשוק המשני של נכסים שהוסבו חלקית התחילו להופיע, ויוצרות אפשרויות יציאה מוקדם יותר ממכירה מלאה. ההעברות האלה מוכיחות את הרעיון לשוק הרחב ומושכות הון טרי. מעקב אחר מכלול האינדיקטורים בשולחן פלטפורמת Foundation שומר על אסטרטגיות אופורטוניסטיות ו-core-plus מיושרות עם תנאים בזמן אמת, ולא עם תחזיות מיושנות.
מי שמשווה הערות על הזדמנויות להסבת מלונות בניו יורק מול שווקים גלובליים כדאי שישמור רשימת מקורות מתוארכת ובעלים מזוהה לעדכונים, כדי שהסקירה הבאה לא תתחיל מחדש בהגדרות.
קריאה נוספת מ-Foundation: מגמות הקצאה של family offices השנה.
ערך נצחי. מורשת לנצח.
